根据本人之前,2年的房产中介生涯所写。
工具/原料
笔,记事本,记下自己看过的房源,每套的优劣所在,回去好筛选。
方法/步骤
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一,选择二手房,首先是根据自己的实际需求,选择不同地点,类型的房屋。
(1)如果是为了资产的保值增值,购买房屋作为长期出租使用,要选择交通便利,公交,地铁接驳度高,人流量大的地方。这样房屋的空置期短,租金也不会太低。
(2)如果是方便自己上班的话,地铁,公交自然不必说。还应该尽量不要靠近路边,车辆噪音和灰尘都够受的了。特别是经常需要加班的,白天简直不能好好睡觉。同地段安置小区的价格要比商品房价格低得多,购买安置房一般是做一个公证,还不用缴纳税费。停车费,物业管理费那些,都要低一些。在资金紧张的情况,可以考虑购买安置房。
(3)如果是为了以后养老,就可以把目光放远一些了。选择交通便捷,有地铁,公交直达城区,车程在30到50分钟左右的郊县地区(当然北京,上海等特大城市除外,加上堵车,30分钟还跑不出城区呢)。总之,在城市中心圈层边缘购房,既可以方便进城办事,又没有城区的拥堵,空气也好得多。关键是房价低很多,人较少,居住起来很舒适。
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二,根据自己的需求,手里的资金,想购买的房屋面积,划定好大致的区域。先去实地看一下环境,将几个环境差不多的小区,列入备选。然后在网上搜索一下,那里房源的价格。家里有小孩需要入学的,一定要先查清楚,学校的划片范围!免得买了房屋,却读不了心怡的学校。
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三,你会发现,网上挂着的房源,几乎都是房产中介发布的。这很正常,现在很少有房主自己出售房屋,一般都是把钥匙交给中介,由中介牵线,有合适买家再见面谈价。为什么呢?因为房屋买卖动辄几十上百万,不一定能很快卖出去(除非是低于市场价10万以上,急需用钱的)。从挂出信息到成交,1,2个月是常态,半年,一两年的也有。在这期间,看房的客户不会少,而看房时间又不固定,上午,下午,晚上都有。而房主也可能是外地人或工作调动去了外地,没有那么多时间和精力,所以才把钥匙交给中介,由中介推销和带客户看房。房主最后才和有诚意的客户见面,商议最终价格,签定协议,办理过户手续。
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四,现在中介很多,竞争激烈。部分中介会挂出远低于市场价的房源,是为了吸引你打电话过去咨询,得到你的电话号码,实际是根本不存在的假房源。等你到了地方,会说那套房屋昨天刚卖了,网上信息还没来得及下架等等。再推销其它房屋给你。在电话咨询时,一定要明确询问房源是否存在。可以语气稍微强硬一点,假装说马上就可以来看房,问能不能看到?看不到,就要投诉(房产协会那里可以投诉)。免得白跑一趟。
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五,中介带着看房,一般会让你签一份看书协议书。大致意思就是带你看的房屋,你如果满意,要购买的话,必须通过他们那里签协议。不能找其他中介,或者私下联系房东。其实,这也可以理解的。
(1)中介底薪一般1千多2千,甚至没有,全靠成交客户的提成。如果客户跳单,中介公司没有收入,员工本人也就拿不到钱。
(2)中介还是很辛苦的,每天打几十上百个电话,才有2,3个客户来看房。带客户看房,走路又多,还不停地介绍房屋情况。遇到锁芯坏掉的房屋,还要翻墙,翻窗进去开门。为了维护房东关系,转达客户意愿,替客户砍价,口水都说干了,经常喉咙痛。
(3)选择中介,虽然会付出一些中介费,却要省事很多。选房,砍房主价,办理过户;涉及到贷款购房的,还要带客户跑银行的手续。对于客户的资金安全,也更有保障。(防止有房主收了客户首付款,却反悔的情况)。
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六,在中介带看的时候,自己要多留意小区的环境。从小区的公共绿化,垃圾 池,游乐设施的维护情况,就可以看出小区管理得好不好。
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七,小区的产权年限,普通商品住宅是70年,不要买到商业性质的公寓。那只有40年产权而70年的年限,是从开发商向国家缴纳土地出让金之日,开始计算的。买二手房的话,年限至少已经过了2年。越老旧的小区,剩余的产权年限就越短。
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八,进屋查看房屋时,要仔细的观察。看周围的楼间距,看房屋有无裂缝,渗水,沉降等现象。采光通风是否良好,是否是明厨明卫。一般位于小区中庭位置的安静,树木多,空气好,视野稍差点。小区外围的房屋,视野开阔,采光充足,但噪音也大,灰尘多。最好晚上再去看一次,能发现白天疏漏的地方,顺便感受夜晚噪音大小。
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九,遇到是装修好的二手房,就要看个人的喜好了。不喜欢那种装修风格,就不要买,因为拆除重装的费用,可是不低的。当然,要是特别喜欢那套房屋的户型,位置朝向,也可以买下。如果喜欢那种装修风格,买想下后不重新装修,而是直接入住。一定要留心墙纸脱落,地板起翘一类的现象。
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十,看好了房屋,就让中介去和房东谈价。中介第一次给的价格,绝不是房东真实底价,否则,客户一砍价,就没法谈了。不要过早地把自己的心理价位透露出去,先咬着不松口。但要表现出你有十足的诚意,中介为了成交,才会积极和房主沟通。你如果表现地很一般,中介也不会尽心去谈价,万一后面你又不要了呢?房主那里,中介没法交差。
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十一,对于房源,中介都有专人同房主联系的。特别是人在外地的房主,非常信 任中介,有的还签订了独家代卖协议。如果你私下去找房主,会冒一定的法律风险。房主会让你去找某某中介,一则他们也怕交易没有保障,二来,平日房屋的维护管理都是中介帮忙的,房主自然心存感激。就是房主愿意私下交易,最终的价格,很可能会比中介那里还高一些。
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十二,写在《不动产权证》上的产权面积(包括了公摊面积,不含赠送面积),是过户时,缴纳各项税费的依据。电梯房的公摊比多层住宅和别墅的公摊大。一楼带花园的户型和顶楼带屋顶花园的户型,赠送面积最多,实得面积最多。
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十三,和房主面谈签订合同之前,要查看《不动产权证》上面,房产的所有人。是单独所有,还是共同所有?共同所有的话,一定要确保所有人都到场或者有授权书。以免带来不必要的麻烦。
END注意事项
询问小区的容积率,容积率越低,小区的户数就越少,总人口也越少,居住品质越高。
签订合同时,定金的定字,必须要写正确。是确定的定,不是订立的订。一般约定先付一笔首款,房主打定金收条;然后 去办理过户手续,最后打尾款,房主出收尾款证明。
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